55歲悲慘人生
買使用權，不等於買土地
大陸土地都是「國有」，一向炒作成性的台商真能炒得動嗎？熟悉大陸土地法的陳國慈律師，以法律條文和香港商人的失敗例子，提出警告。
現在常常聽到台灣的人或公司到大陸去採購土地，甚至也有推廣大陸土地的廣告，在報上整版的招攬生意。可是，去買土地的人往往對大陸管理或銷售土地的規定了解不深，所以很多人以為他在大陸買到很多土地，但實際上買到什麼，可能完全都不知道。
從我們的法律來看，由人民或公司直接到大陸去購買土地，是列為投資行為的一種，而在兩岸關係法中，很明確地規定台灣地區人民或法人不得在大陸地區從事投資行為，也就是說我們不能夠、也不可能到大陸直接購買土地，如果以自己或公司行號的名義到大陸購買土地，絕對是觸犯中華民國法律的。
除了本國的法律外，到大陸買土地又是怎麼一回事呢？
＜span class=’Doc’＞只是買使用權
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大陸的土地全部都是國有財產，在這個大前提下，任何人在大陸任何地方都沒有辦法買到土地，頂多只是買到使用權而已。
在買賣土地使用權方面，首先完全要看買房子或土地所在地的規定，不同的縣巿，規定往往也有一百八十度的不同。
大陸沒有一套中央的法律來管制土地，所以土地使用權如何賣？能不能賣？價錢怎麼計算？期限有多少？完全都是由各省、各縣或各巿自己訂。
大陸讓外國人持有土地使用權，不是基於獲利的原因，而是基於利用外幣和外國技術來發展既有的土地，所以中共對於炒作的結果沒有興趣，也不會對炒作有任何的保護。中共只在意外商替大陸做些什麼，而不在意外商的利益和成本，只要外商拿到使用權，錢就必須要投入了，至於能否還本、能否有利潤，就全是投資人個人風險的問題了。
在大陸購買土地使用權，價格方面有幾點值得注意︰第一點，假如大陸覺得投資人給他的好處很高的話，他會給折扣，像海南島定了土地使用權的價碼，然後看投資人給的好處，如果投資者替大陸發展的程度比中共預期的高，中共就會打九五折、甚至七折的價錢給投資者，所以要不要爭取，就看投資者給大陸什麼。
＜span class=’Doc’＞注意中共的翻身權
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其次價碼也會受到使用目的的影響，如果是為了工業用途，價碼就會比較低；如果是為了住宅或蓋大樓要出售，可能使用權價碼就會比較高。
購買土地使用權還有一項很值得注意的問題，是大陸的法律讓他自己有翻臉的機會。譬如說廣東省幾個縣巿有一個規定，就是賣土地使用權給土地開發商之後，發現開發商賺了很多錢，於是中共有權要開發商對使用權加價支付或歸還土地。所以開發商一定要先了解當時那個地區的法律，而且簽定合約，一定要排除這一類翻身權。
此外，各地的政府機構也不一定有權賣土地使用權，不要因為看到政府的印章，就以為那個賣方靠得住。如果這個機構沒有權出售土地使用權，那投資買了半天，就等於跟不擁有土地的人買土地一樣，合約是無效的。
最近在廣東省的一場訴訟案件，也可當作參考。有一個香港房地產公司投資了很多錢，買了一塊土地使用權；過了好些年，中共政府否定當初賣使用權的機構有這個權力，逼得這家香港開發商去起訴，要求損害賠償，最後，雖然大陸法院判港商贏，可是只給幾百塊的象徵性損害賠償，所以這個現象也是去大陸的投資人要特別注意的。
再來就是房屋與土地使用權期限矛盾的問題。譬如土地使用權期限到了，可是在土地上已經蓋了好些房子，以永久使用權的架構賣了出去，等到後來中共要收回這個土地的使用權時，住在上面的人便完全沒有保障，因為沒有土地，那來房子，關於這方面的紛爭，大陸的法律一直都沒有做出明確的說明。
＜span class=’Doc’＞中共的收購權
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最後一個大風險，就是中共收購的問題。雖然中共和二十三個國家訂有條約，保證不會隨意徵收外國人持有的財產，對香港和台灣也有類似的保障，可是條約後有一個但書可以管制收購的情況。只要中共認為出現國家性的危機，便有權進行徵收，至於徵收時付不付代價或付多少代價，則完全由中共自行決定，於是在這個但書下，原來對財產的保障反而變成不是保障了。
況且在大陸所取得的不是土地所有權，只是使用權，而使用權又是經「授權」所得到的權力，這面並沒有一個買賣的行為。買賣跟授權在法律的架構上，區別就非常大了，所以只擁有使用權，算不算是一個被保護的資產都成問題。因為今天在那的不是資產，只是一個權力；而權力是中共給的，所以中共有權可以隨時收回使用權。
很多縣巿限制購買土地使用權的人，一定要是當地縣、巿或省居民。使得很多台灣人民為了要取得這些土地的使用權，就找了很多親戚朋友掛名，用他們的名義去買，這是一個非常危險的動作。
因為用親戚朋友的名義去買，很多可能給外國人的保障就沒有了，加上大陸上全部都是國有財產，並沒有信託行為，也沒有土地所有權，所以風險可能加倍還不止，如果親戚那一天被認定為民運分子，那財產全部就泡湯了，這也就是共產社會和自由社會法律體系不一樣的地方。
在自由的法律體系面，每一個人針對自己的財產，有比國家更大的權力；可是在共產制度的法律體系下，外國人沒有這個權力，而本國人更沒有。
（王怡辰整理）
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